Tapu İptal ve Tescil Davası, bir taşınmazın tapu kaydının, kanuna, hukuka veya usule aykırı, hatalı ya da hileli bir işlem sonucu oluştuğu iddiasıyla, bu kaydın hukuka uygun gerçek hak durumuna getirilmesi amacıyla açılan, mülkiyet hakkına ilişkin dava türüdür. Bu dava, ayni hakkı ihlal edilen kişinin, yani gerçek hak sahibinin, mülkiyetini yeniden kazanmasını sağlamayı amaçlamaktadır. Dava sonunda verilecek mahkeme hükmü, taşınmazın mülkiyetini doğrudan etkilediği için, kesinleşmeden icra edilemez. Başka bir deyişle Tapu İptal ve Tescil Davaları kesinleşmeden icra edilemeyecek kararlardan sayılmaktadır.
Miletler Arası Hukuk Bağlamında Mülkiyet Hakkı
Mülkiyet hakkı, uluslararası hukukta da güvence altına alınmıştır. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (AİHS) 1 Nolu Ek Protokol, taraf devletlere, mülkiyet hakkı ihlal edilen bireylere etkin bir koruma sunma zorunluluğu getirmiştir. Bu nedenle, iç hukuk yollarıyla giderilemeyen mülkiyet hakkı ihlallerinde, hak sahiplerinin Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne (AİHM) bireysel başvuru yapma imkânı bulunmaktadır.
Tapu İptal ve Tecil Davası Kimlere Karşı Açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın aynına ilişkin olduğu için, esas olarak tapu kaydında malik olarak görünen kişiye veya devir zincirindeki kişilere açılmaktadır. Mülkiyeti elinde bulunduran kişi yaşıyor ise dava doğrudan malike karşı açılır. Malik ölmüş ise dava tüm mirasçılarına yöneltilmektedir.
Tapuda Üçüncü Kişilerin Haklarının Durumu
Tapu kaydının düzeltilmesi talebiyle birlikte, taşınmaz üzerindeki üçüncü kişilere ait ayni veya şahsi haklar olan ipotek, önalım hakkı, tapuya şerh edilmiş satış vaadi, sükna hakkı da ortadan kaldırılması yani terkin edilmesi talep ediliyor ise lehine bu haklar tesis edilen kişiler aleyhine de ayrıca dava açılması gerekmektedir. Zira tapunun iptali ile üçüncü şahıslar lehine olan şahsi haklar resen iptal olmaz.
Tapu İptal ve Tescil Davalarında Olağanüstü Zamanaşımı
Olağanüstü zamanaşımı diğer bir deyişle kazandırıcı zamanaşımı hukuksal nedenine dayalı tescil davalarında dava, ilgili tüzel kişilik yani Köy/Belediye ve Hazine aleyhine birlikte açılmalıdır. Olağanüstü zamanaşımı Türk Medeni Kanunu madde 713/3’te düzenlenmiştir.
Tapu İptal ve Tecil Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Tapu iptali davası, tüm gayrimenkul davalarında olduğu gibi, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi Kesin Yetkili mahkemedir. Kesin yetki kuralı, Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12’de düzenlenmiştir. Yetki kuralı kesin olduğundan, tarafların anlaşmasıyla davanın başka bir yerde görülmesi mümkün değildir. Davanın yetkisiz mahkemede açılması durumunda hakim, yetki kuralını resen gözetmek durumundadır. Davaya bakmakla görevli mahkeme, taşınmazın vasfı, büyüklüğü veya değeri ne olursa olsun, Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Görevli mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 2/1’de tayin edilmiştir.
Dava Dilekçesi Şartları
Dava dilekçesinde, taşınmazın tapu kayıt bilgileri, arazideki fiili durumu ve tapu işleminin hukuka aykırılığının nedenleri yani davanın hukuksal sebepleri açıkça ve anlaşılır bir şekilde belirtilmelidir.
Dilekçede özellikle;
- Davacı ve davalı tarafın TC Bilgileri olmalıdır.
- Yapılan işlemdeki hukuka aykırılıklar somut ve açık olarak anlatılmalıdır.
- Bilirkişi incelemesi talep edilen hususlar ve neye ilişkin talep edildiği belirtilmelidir.
- Keşif işleminde veya tanık dinlenirken neye ilişkin tanık dinleneceği belirtilmelidir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Sebepleri
Tapu iptal ve tescil hukuksal nedenine dayalı davalar şu şekilde sıralanabilir. Buna göre;
- Ehliyetsizlik nedeniyle Tapu İptal ve Tescil,
- Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) nedeniyle Tapu İptal ve Tescil,
- Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması nedeniyle Tapu İptal ve Tescil,
- İmar Uygulamasından kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil,
- Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi nedeniyle Tapu İptal ve Tescil,
- Aile Konutu nedeniyle Tapu İptal ve Tescil,
- Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik nedeniyle Tescil Davası şeklindedir.
Yolsuz Tescil ve Hukuki Ehliyetsizlik
Tapu sicilindeki bir kaydın geçerli bir hukuki sonuca yol açabilmesi için, geçerli bir hukuki sebebe dayanması şarttır. Buna İllilik yani Sebebe Bağlılık Prensibi denilmektedir.
Yolsuz Tescil Nedir
Gerçek hak durumuna uymayan, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescildir. Yolsuz Tescil Türk Medeni Kanunu madde 1024/2’de düzenlenmiştir. Yolsuz tescil nedenlerini şu şekilde sıralayabiliriz. Buna göre;
- Tescil talebinde bulunanın fiil ehliyetine veya tasarruf yetkisine sahip olmaması.
- Tescile dayanak işlemin şekil, irade sakatlığı hata, hile gibi taşıması.
- Sahte vekâletnameyle veya vekâletname yetkisinin aşılmasıyla işlem yapılması.
- Tapu memurlarının kasıtlı davranışları veya hataya düşmeleri yolsuz tescile örnek verilebilir.
Yolsuz tescil, gerçek hak sahipliğini değiştirmez ve sonuç doğurmaz. Ayni hakkı zedelenen kişi, tapu iptal ve tescil davası değil, tapu sicilinin düzeltilmesi davası açabilir. Yolsuz tescil Türk Medeni Kanunu madde 1025/1’de düzenlenmiştir.
Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle İptal
Bir kişinin tapuda işlem yaptığı sırada temyiz kudretine yani ayırt etme gücüne sahip olması gerekir. Tapudaki işlem satış, bağış, devir olabilir. Ayırtım gücü Türk Medeni Kanunu madde 9’da düzenlenmiştir. Temyiz kudreti; bireyin eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlama, değerlendirme, sonuçlarına katlanma ve ayırt etme yeteneğidir. Örneğin;
- Yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk veya yaşlılık gibi nedenlerle akla uygun hareket etme yeteneğini kaybeden kişinin yaptığı gayrimenkul devirleri hukuken geçersizdir.
- Ayırt etme gücü olmayan bir kişinin yaptığı işlemlere sonuç bağlanamaz; karşı tarafın iyiniyetli olması dahi işlemi geçerli hale getirmez.
Ehliyetsizlik iddiasına dayalı davalarda, mahkemece, tüm deliller ve tanık beyanları toplanarak somut bilgiler çerçevesinde değerlendirme yapılır. İlgili kişiye ait tüm tıbbi belgeler yani doktor raporları, sağlık raporları, reçeteler, incelenir. Ehliyet, özel ve teknik bilgi gerektirdiğinden, kişinin işlem yapmaya ehil olup olmadığına dair, özellikle Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Dairesi’nden bilimsel tıbbi rapor alınır. Bu bağlamda mahkeme kişinin ayırtım gücüne sahip olup olmadığına karar verir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle İptal
Vekil, vekâlet veren adına işlem yaparken, onun yararına ve iradesine uygun hareket etmekle yani sadakat ve özen borcuna uymakla yükümlüdür. Sadakat ve özen borcu Borçlar Kanunu madde 504/1’de düzenlenmiştir. Vekil, vekil edenin çıkarlarıyla bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yaparsa vekalet veren değil vekil sorumludur. Kaldı ki vekilin, kendisine verilen yetki sınırları içinde kalsa bile, bu yetkiyi vekâlet verenin zararına olacak şekilde kullanması yani görevin kötüye kullanılması, yapılan tapu devir işlemini hukuka aykırı kılar.
Üçüncü Kişinin Durumu
Vekilin görevi kötüye kullandığını bilen veya bilmesi gereken kötüniyetli üçüncü kişi alıcı aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Üçüncü şahıs iyiniyet iddiasında bulunamaz. Ancak, üçüncü kişi iyiniyetli ise yani yapılan işlemi bilmiyor veya gerekli özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda değilse, tapuya güven ilkesi gereği gereği yaptığı sözleşme geçerli hale gelir. Bu durumda işlem vekalet vereni bağlar.
Sahte Vekâletname ile Taşınmaz Devri
Sahte vekâletname ile yapılan taşınmaz devirleri hukuken geçersizdir. Kayıt maliki, bu işleme karşı her zaman tapu iptal davası açabilir. Sahte vekâletname ile taşınmazı devralan kişi, bu taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse ve bu üçüncü kişi iyiniyetli ise, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca tapuya güven ilkesi gereği bu kişinin iktisabı korunur. Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi kötüniyetli sayılır ve iktisabı korunmaz.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil
Muris muvazaası, miras bırakanın, mirasçılarının miras haklarını ortadan kaldırmak amacıyla yaptığı hileli ve danışıklı işlemlere denilmektedir. Muris muvazaası çoğunlukla miras bırakanın taşınmazlarını tapuda satış veya bağış göstererek gerçekte mirasçılardan mal kaçırma niyetiyle üçüncü kişilere devretmesiyle gerçekleşir. Bu davalarda miras bırakanın devri yaparken asıl amacının mirasçılardan mal kaçırma iradesiyle hareket edip etmediği araştırılır. Mahkeme, miras bırakanın gerçek amacını tespit etmek için aşağıdaki ölçütleri inceleyerek karar verir. Buna göre;
- Öncelikle miras bırakandan tüm mirasçılara intikal eden tüm malvarlığı (taşınır, taşınmaz, haklar) araştırılır.
- Yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı dikkate alınır.
- Tapu devrini yapmakta haklı ve makul bir NEDENİNİN OLUP OLMADIĞI incelenir.
- Tapuyu devralan tarafın taşınmazı alacak EKONOMİK GÜCÜNÜN OLUP OLMADIĞI araştırılır.
- Gayrimenkulün satış bedeli ile sözleşme tarihindeki GERÇEK DEĞERİ ARASINDAKİ FARK tespit edilir.
- Miras bırakanın, EKONOMİK OLARAK SATIŞA İHTİYACI OLUP OLMADIĞINA bakılır.
Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tescil
Bu dava, kural olarak tapuda kayıtlı olmayan veya kayıtlı olsa bile istisnai durumların mevcut olduğu taşınmazlar için açılır. Türk Medeni Kanunu madde 713/1’e göre,Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü, davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, mülkiyet hakkının kendi adına tescilini isteyebilir.
Tapuda Kayıtlı Taşınmazlarda İstisnalar
Tapu kaydından taşınmazın mülk sahibinin kim olduğu anlaşılamıyorsa veya maliki hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmişse bu durumda zilyetliği 20 YIL elinde bulunduran malik kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir. Uygulamada bu dava türüne pek rastlanmamaktadır.
Sahibinin Kim Olduğunun Bilinmemesi Durumu
Malik kısmının tapu kütüğünde boş olması, silinmesi ve yeniden yazılmaması veya taşınmazın soyut ve mevcut olmayan hayali kişi adına yazılması veyahut gerekli dikkat ve özen gösterilerek incelenmesine rağmen mülkiyet hakkı sahibinin tespit edilememesi durumlarında da kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle bu dava açılabilir. Belirtmekte fayda var ki uzun yıllar önce ölmüş, adresi tespit edilemeyen, hatırlanmayan kişilerin mülkiyet hakkı devam eder. Bu durumlar, “sahibinin kim olduğu anlaşılamayan malik” kavramına girmez.
Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızasını almadan, aile konutu vasfındaki taşınmazı üçüncü kişilere devredemez veya bu taşınmaz üzerinde ipotek, rehin, intifa gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez. Bu kuralın ihlali durumunda yapılan işlem hukuken geçersizdir. Bu durumlar için eşlerden biri, tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne “aile konutu şerhi” konulmasını talep edebilir. Şerh varken yapılan rızasız devirler, tapu iptal davasıyla geçersiz hale getirilir. Şerh Olmaması Durumunda ise tapudaki devir işleminin tarafı olan üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu kanıtlanırsa, devir veya ipotek işlemi geçersiz sayılır. Ancak kötüniyet ispatlanamazsa yapılan işlem hukuken geçerlidir.
Tapu İptal ve Tescil Davalarında Zamanaşımı
Tapu İptali ve Tescil davaları, mülkiyet hakkı iddiasına dayandığından kural olarak ZAMANAŞIMINA TABİ DEĞİLDİR. Ancak kadastro öncesi haklara dayalı tapu iptal ve tescil davalarında 10 yıllık zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Bu nedenle kadastroya dayalı tapu davalarında zamanaşımı kuralına dikkat edilmelidir.
Yargılama Süreci ve Deliller
Tapu İptali ve Tescil davasında, taşınmazın gerçek hukuki durumunu ispatlamak için çeşitli deliller kullanılır. Buna göre;
- Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, taşınmazın yerinde incelenmesi ve teknik konuların uzmanlarca aydınlatılması için keşif ve bilirkişi incelemesi yapar.
- Tapu Sicili ve Resmi Belgeler: Tapu kayıtları, resmi senetler ve diğer ilgili kamu kayıtları incelenmektedir.
- Tanık Beyanları: Özellikle muvazaa hileli işlem gibi durumlarda tanık dinlenmektedir.
Davanın esası, tapu sicilindeki uyumsuzluğun tüm bu delillerle kanıtlanmasıdır.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Bu sözleşme, bir tarafın bakım alacaklısı, diğer tarafa bakım borçlusu malvarlığının bir kısmını veya tamamını devretmeyi taahhüt etmesi karşılığında, bakım borçlusunun kendisine ölünceye kadar bakmayı ve gözetmeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Resmi vasiyetname şeklinde düzenlenmesi şekil kuralıdır. Aksi işlem hukuken geçersizdir. Sözleşmenin aslında mal kaçırma amacıyla yapıldığı ve bakım borcunun gerçekte yerine getirilmediği iddiasına dayanıyorsa bu durumda mirasçılar, muvazaalı işlemi ispatlayarak tapu iptali isteyebilirler. Ayrıca bakım borçlusunun, sözleşmeden doğan bakım yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, bakım alacaklısı veya hak sahipleri tarafından da iptal davası açılabilmektedir. Ölünceye kadar bakım sözleşmesinde bakım borçlusuna vaat edilen taşınır, taşınmazın makul ve ölçülü olması gerekir. Örneğin murisin malvarlığı fazla ve hepsini ölünceye kadar bakım sözleşmesi ile birine devretmiş ise bu durumda muvazaa olduğu sonucuna varılır.
Tapu İptal ve Tescil Davalarında İhtiyati Tedbir
Tapu iptali ve tescil davaları genellikle uzun sürdüğünden, dava konusu taşınmazın yargılama devam ederken üçüncü kişilere devredilmesini engellemek davanın sonucunu etkilemektedir. Bu amaçla mahkemeden ihtiyati tedbir kararı talep edilmelidir. Buradaki amaç davanın konusunun değiştirilmesini veya hakkın elde edilmesinin imkansız hale gelmesini önlemektir. Mahkeme kararı ile taşınmazın tapu kütüğüne “ihtiyati tedbir şerhi” işlenir. Bu şerh, taşınmazın dava süresince devir ve sınırlı ayni hak tesisi gibi tasarruf işlemlerini engellemektedir.
Tapu İptal ve Tescil Davaları Ne Kadar Sürer
Tapu iptali ve tescil davaları, keşif, bilirkişi raporları ve delil toplama gibi tahkikat süreçleri nedeniyle ilk derece mahkemelerinde ortalama 1,5-2 yıl sürmektedir. Tarafların istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurması durumunda ise, süreç Bölge Adliye Mahkemeleri ve Yargıtay’daki yoğunluk nedeniyle 5-6 yıla hatta 10 yıla kadar uzayabilir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme ile Husumet
Usul Kuralı | Açıklama |
Görevli Mahkeme | Taşınmazın değeri, niteliği veya büyüklüğü fark etmeksizin Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. (Tüketici veya Ticaret Mahkemelerinin görevli olduğu özel sözleşme ilişkileri istisna oluşturur.) |
Yetkili Mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Bu yetki kuralı, yargılamanın her aşamasında hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınır. |
Husumet (Taraf Teşkili) | Dava, tapu kaydında malik olarak görünen tüm kişilere veya vefat etmişlerse onların tüm mirasçılarına karşı açılmak zorundadır. Eksik husumet, davanın reddine yol açar. |
Diğer Tapu İptali Nedenleri
Tapu iptaline yol açan diğer önemli hukuki sebepler ve durumları bir tablo ile şu şekilde sıralayabiliriz. Buna göre;
Hukuksal Sebep | Açıklama |
İnançlı İşlem | Bir taşınmazın, alacak güvencesi (teminat) gibi belirli bir amaçla “inanan” tarafından “inanılan” kişiye devredilmesi, ancak bu amaç gerçekleştiğinde (borç ödendiğinde) inanılanın taşınmazı iade etmesi gerekirken iade etmemesi durumunda açılan davaya denilmektedir. |
Önalım Hakkı (Şufa Hakkı) | Paylı mülkiyete tabi taşınmazda, bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların aynı şartlarla o payı öncelikle satın alma yetkisini kullanmak için açtığı davaya denilmektedir. |
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi | Yüklenicinin sözleşmeye aykırı hareket etmesi veya arsa sahibinin taahhüdünü yerine getirmemesi gibi sözleşme ihlallerinde, tarafların tapu kayıtlarının düzeltilmesini talep ettiği davaya denilmektedir. |
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi | Miras bırakanın, malını devrettiği kişinin bakım borçlusu bakım yükümlülüğünü gerçekte yerine getirmediği veya sözleşmenin mal kaçırma yani muvazaa amacıyla yapıldığı iddiasıyla mirasçılar tarafından açılan davadır. |
Sahte Vekâletname | Sahte vekâletname ile yapılan taşınmaz devirleri hukuken geçersizdir. Ancak, bu işlemle taşınmazı alan kişiden iyi niyetli üçüncü bir kişi taşınmazı devralırsa, tapuya güven ilkesi gereği o kişinin iktisabı korunabilir. |
Kadastro Öncesi Hak Durumu | Kadastro çalışmaları sırasında, gerçek hak durumuna aykırı olarak hatalı tescillerin yapılması sonucunda, kadastro öncesi hak sahiplerinin 10 yıllık hak düşürücü süre içinde açtığı davadır. |
Hukuki Ehliyetsizlik | Akıl hastalığı, akıl zayıflığı veya yaş küçüklüğü gibi nedenlerle hukuki işlem ehliyetine sahip olmayan bir kişinin yaptığı devir işleminin geçersizliği nedeniyle açılır. Ehliyetsizlik, genellikle sağlık kurulu raporlarıyla ispatlanır. |
Tapu İptal ve Tescil Davası Örnek Karar
TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C.
AYDIN
2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2024/XXX Esas
KARAR NO : 2025/XXX
DAVACI : Ö….. S……. – XXXXXXXXXXX
VEKİLİ : Av. BİLAL SAYIN – [15576-75769-78553] UETS
DAVALI : M………. S……. – XXXXXXXXXXX ……. Mah ……. Sk. Kapı No: …. ……./ AYDIN
VEKİLİ : Av. S………. T……………..
MÜTEVEFFA : D…… S……. – XXXXXXXXXXX -……….. Mah. …………. Sk. Kapı No:….. ………./ AYDIN
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Muris Muvazaası Nedeniyle)
DAVA TARİHİ : 12/08/2024
KARAR TARİHİ : 14/07/2025
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 21/07/2025
Mahkememizde görülmekte bulunan Tapu İptali Ve Tescil (Muris Muvazaası Nedeniyle) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkili Ö………. S……….’in babasının vefat etmesi üzerine kendisine kalan mirası öğrenmek amacıyla yaptığı araştırma neticesinde babası muris D……….. S………….’in; Aydın ili, Efeler ilçesi, İmamköy mahallesi 145 ada, 7 parsel’de (15.663,46 metrekare büyüklüğünde), Aydın ili, Efeler ilçesi, İmamköy mahallesi 9 parsel (3402 sayılı yasanın 22/a maddesi gereğince yenilenmenin tescili/30/11/2022) bulunan taşınmazlarının tamamını 07.08.2007 tarihinde, torunu davalı M………………. S…………’e taşınmazı devrettiğini öğrendiğini, davalı lehine yapılan işbu satış işlemlerinin müvekkilinden mal kaçırmak ve mirastan mahrum kalmasını sağlamak amacıyla gerçekleştirildiğini, murisin taşınmazı satmaya ihtiyacı olmadığı gibi, davalı M…………….. S………………’in davaya konu taşınmazları satın alabilecek maddi imkanı da bulunmadığını, muris D……………… S……………..’in son derece varlıklı bir insan olması sebebiyle işlem tarihinde böyle bir satıştan umabileceği herhangi bir çıkar bulunmadığını, ayrıca kendisi satış tarihinde yaşı itibariyle sınırlı olan ihtiyaçlarını fazlasıyla karşılayabilecek ekonomik güce sahip olduğunu ve davaya konu taşınmazlarını satmaya ihtiyacı bulunmadığını, kaldı ki davalı M……………….. S……………….’in dava konusu satışın gerçekleştiği 07.08.2007 tarihinde henüz 20 yaşında olup davaya konu taşınmazların değerinin çok yüksek olması sebebiyle taşınmazları satın alabilecek ekonomik imkana da sahip olmadığını belirterek davanın kabulü ile, Aydın ili, Efeler ilçesi, İmamköy mahallesi 145 ada, 7 parsel, Aydın ili, Efeler ilçesi, İmamköy mahallesi 9 parsel (3402 sayılı yasanın 22/a maddesi gereğince yenilenmenin tescili/30/11/2022) sayılı taşınmazların tapularının iptali ile müvekkili adına veraset ilamına uygun hissesi oranında tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, davacının davasında haksız olduğunu, haksızlığını davacının kendisi dahi bizzat bildiğini, davacının asıl niyetinin müvekkilinin satın aldığı taşınmazın iptali değil müvekkilin babasının ve halasının davacıya yönelik açmış olduğu muris muvazaası davasından kendilerini vazgeçirebilmek için müvekkilin baba ve halasına karşı koz olarak açılmış bir dava olduğunu, müvekkiline Yapılan Devrin Amacının Davacıdan Mal Kaçırmak olmadığını, , Öyle Olması Da Fiili Durumda Mümkün bulunmadığını, murisin Sağlığında Davacıya Taşınmazlar Devrettiği Gibi Murisin Geride Bir Hayli Taşınmazının da kaldığını, müvekkilinin iş bu taşınmazı satın almaya gücü olduğu gibi satış dönemi ve sonrasında muris birden çok taşınmazını sattığını, munisin taşınmaz satmasını gerektirecek bir sebebinin olup olmaması bir yana muris taşınmazlarını satarak parasını yemeyi seven bir yapıya sahip olduğunu belirterek haksız ve hukuka aykırı olarak açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Dava muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı Tapu İptali ve Tescil, mümkün olmadığı takdirde bedel tazmini davasıdır. Davacının babası muris D………… S……………. 15/05/2021 tarihinde vefat etmiştir. D………………. S…………….. vefat edince mirasçı olarak; çocukları N……………. T………….., E……………. S……………., Ö………. S………….., B………….. B………….. kalmıştır. Davalı ise mirasçılardan E………… S…………’in oğlu olup murisin torunudur. Muris D…………… S………….. ölmeden önce Aydın ili Efeler ilçesi İmamköy mahallesi 145 ada 7 parsel sayılı taşınmazı davalıya satış göstermek suretiyle devretmiştir. Davacı taraf yapılan satışın muvazaalı olduğunu, aslında bağışlama yapıldığını iddia etmektedir. Aydın 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2024/XXX esas, 2025/XXX karar sayılı dosyasında davacı Ö………….. S…………. tarafından M…………….. S……………. ve Ü…………… A…………….’a karşı açılan Tapu İptali ve Tescil davasında Kenger Mahallesi 157 ada 3 parsel sayılı taşınmazın tapusunun iptaline karar verilmiştir. Aydın 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin dosyasında murisin muvazaa yolu ile Kenger Mahallesi 157 ada 3 parsel sayılı taşınmazı davalı Mu……………..’e devrettiği kabul edilmiştir. Aydın 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin gerekçesinde de bahsedildiği üzere devir tarihinde davalı M……………. S…………… çok gençtir ve taşınmazı satın alabilecek ekonomik güce sahip değildir. Davalı M…………… S……………. küçüklüğünden beri murisle birlikte yaşamıştır. Davalıyı muris büyütmüştür. Aydın 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2024/XXX esas sayılı dosyasında E………….. S…………. ve N……………. T…………….’nın Ö………….. S…………..’e karşı açmış olduğu muris muvazaası nedeniyle Tapu İptali ve Tescil davası bulunmaktadır ve bu dava derdesttir. Davalı taraf savunmasında davalının taşınmazı satın alabilecek ekonomik güce sahip olduğunu, murisin başka taşınmazları da sattığını çünkü murisin taşınmaz satmayı ve para harcamayı seven bir kişi olduğunu , ayrıca murisin devretmediği taşınmazlar da bulunduğunu beyan etmiştir. Davalı tanıkları da davalının beyanlarını destekler nitelikte beyanlarda bulunmuştur. Ancak dava konusu taşınmazın davalıya devredildiği tarihte muris ile davalı birlikte yaşamakta olup murisin davalıya taşınmaz satmasını gerektirecek bir durum yoktur çünkü murisin mali durumu iyidir. Bir çok taşınmazı mevcuttur. Davalı taraf murise 24/01/2018 tarihinde 80.000 TL havale yaptığını beyan ederek dekont suretini sunmuş ise de tapu kayıtlarında satış tarihi 07/08/2007 olarak gözükmektedir. Muris ölünceye kadar dava konusu taşınmazı kullanmaya devam etmiştir. Bu husus muvazaanın bir kanıtıdır. Ayrıca alınan bilirkişi raporuna göre 07/08/2007 tarihinde dava konusu taşınmazın değeri 927.000 TL’dir. Tapu kaydında resmi senette ise taşınmazın 1200 TL bedelle davalıya devredildiği gözükmektedir. Resmi senette gözüken bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasında afaki fark bulunması muvazaanın bir diğer kanıtıdır. Böylece murisin taşınmaz satmaya ihtiyacının bulunmaması, davalının taşınmazı satın alabilecek ekonomik gücünün bulunmaması, Aydın 4. Asliye Hukuk Mahkemesinde başka bir parsel yönünden açılan davanın aynı gerekçelerle kabul edilmiş olması , murisin ölünceye kadar taşınmazı kullanmaya devam etmesi , muris ile davalının birlikte yaşamaları, murisin erkek evlatlarını kayırması, taşınmazın resmi senetle gösterilen bedel ile gerçek bedeli arasında afaki fark bulunması sebepleri ile davacının davasının kabulüne karar vermek gerekmiştir. Her ne kadar dinlenen tanık beyanlarında murisin bir bayanla dost hayatı yaşadığı bu nedenle bu bayanla para yemek için bir çok taşınmazını sattığı beyan edilse de murisin ölünceye kadar taşınmazı kullanmaya devam etmiş olmasının bunun aksini göstermesi nedeniyle davalı tanıklarının beyanlarına itibar edilmemiştir. Her ne kadar muris davacı Ö…………. S……………..’e de başka yerler vermiş ise de zaten Ö………….. S……………..’e karşı devam etmekte olan tapu iptal tescil davaları bulunduğu anlaşıldığından ve murisin kız çocuklarına herhangi bir bağışta bulunmaması hususları gözetildiğinde murisin mallarını paylaştırmak amacı ile hareket ettiğine dair bir delil bulunmaması hususları gözetilerek davanın kabulü gerekmiştir. Murisin sağlığında hak dengesini gözetecek bir mal paylaştırması söz konusu değildir. Bu nedenle yapılan satışın aslında bağış olması , satış sözleşmesinin muvazaa nedeniyle, bağış sözleşmesinin şekle aykırılık nedeniyle geçersiz olması dikkate alınarak davanın kabulü gerekmiştir. Açıklanan nedenlerle aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın KABULÜ ile;
Aydın ili Efeler ilçesi İmamköy mahallesi 145 ada 7 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile;
1/4 hissesinin davacı Ö………….. S……………. adına tapuya kayıt ve tesciline,
Geriye kalan 3/4 hissesinin davalı M………………. S……………. üzerinde ipkasına,
2-İİK 28. Madde gereği Tapu Sicil Müdürlüğüne bildirimde bulunulmasına,
2-Alınması gereken 406.666,50 TL harcın davacı tarafından yatırılan 427,60 TL peşin harç ile 101.239,02 TL tamamlama harcından mahsubu ile bakiye 304.999,88 TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından yapılan ilk dava gideri 916 TL, tamamlama harcı 101.239,02 TL, tebligat ve posta giderleri 703,50 TL, keşif giderleri 11.700 TL olmak üzere toplam 114.558,52 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT uyarınca belirlenen 573.662,50 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Ve neticelerine Dair kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde Mahkememize verilecek bir dilekçe veya sözlü başvuru üzerine tutulacak tutanak ile İzmir Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere davacı vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.14/07/2025