Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle İcra Takibi ve Tahliye Davası

Kira sözleşmeleri, karşılıklı borç yükleyen sözleşmeler olup kiracının en temel yükümlülüğü kira bedelini sözleşmeye uygun şekilde ifa etmektir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK), kira borcunun ödenmemesi durumunda kiralayana hızlı ve etkili bir çözüm sunar. Uygulamada “7’ye 30” olarak bilinen tahliye talepli icra takibi, bu çözümlerin başında gelir. Bu makalede 7’ye 30 talepli icra takibi ve tahliye davası tüm detayları ile açıklanacaktır.

Tahliye Talepli İcra Takibinin Hukuki Temelleri (İİK m. 269)

Alacaklı (kiralayan), kira bedelinin ödenmemesi durumunda genel haciz yoluyla takip yapabileceği gibi, taşınmazın tahliyesini de içeren özel bir takip yolu seçebilir. Bu yolun seçilmesi, alacağın tahsili ile taşınmazın boşaltılması taleplerini aynı takip dosyasında birleştirir. Bu durum usul ekonomisi bakımından alacaklıya avantaj sunar.

Takip Talebinde "Tahliye" Kaydının Önemi

İİK m. 269 uyarınca, takip talebinde (Örnek No: 1) açıkça “tahliye” istenmiş olmalıdır. Eğer alacaklı sadece kira bedelini talep eder ve tahliye kutucuğunu işaretlemezse, takip kesinleşse dahi bu takibe dayanarak İcra Hukuk Mahkemesinden tahliye kararı alınması hukuken mümkün değildir.

Yetkili ve Görevli İcra Dairesi

Kira alacakları “aranacak borç” değil, “götürülecek borç” niteliğinde olduğundan (TBK m. 89), alacaklının yerleşim yeri icra daireleri yetkilidir. Ayrıca taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi de yetki dahilindedir. Alacaklı bu takibi dilediği yerde açma hakkına sahiptir. Ancak uygulamada taşınmazın aynına ilişkin olduğundan yetkili merci taşınmazın bulunduğu yer olarak kabul edilmektedir.

7 Günlük İtiraz ve 30 Günlük Ödeme Süresi

Ödeme emrinin (Örnek No: 13) borçluya tebliği ile birlikte iki farklı hak düşürücü süre eş zamanlı olarak işlemeye başlar. Bunlar 7 günlük itiraz ve 30 günlük ödeme süresidir.

Yedi (7) Günlük İtiraz Süresi ve Sunuçları

Borçlu, ödeme emrine karşı 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Bu süre geçtikten sonra borçlunun itirazı geçersizdir.

Kira İlişkisine İtiraz: Borçlu, aralarında bir kira ilişkisi olmadığını iddia ediyorsa, alacaklı bu itirazı ancak İİK m. 269/c bendinde sayılan noterlikçe onaylı veya imzası ikrar edilmiş belgelerle bertaraf edebilir. Bunun haricinde itiraz geçersizdir.
Ödeme İtirazı: Borcun ödendiği iddiası, mutlaka banka dekontu veya alacaklı imzalı makbuz gibi yazılı delillerle ispatlanmalıdır.

Otuz (30) Günlük Temerrüt Süresi

TBK m. 315/2 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya borcunu ödemesi için verilmesi gereken asgari süre 30 gündür. 30 günlük süre içinde yapılan eksik ödeme temerrüdü engellemez. Süre, ödeme emrinin tebliğinden sonraki gün başlar.

İcra Mahkemesinde Tahliye Davası ve Yargılama Usulü

30 günlük süre dolmasına rağmen borç ödenmemiş ve taşınmaz tahliye edilmemişse, alacaklı İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açar. Bu davada mahkeme borcun ödenmediği sonucuna varırsa tahliye kararı verilir. Tahliye başlatılan icra takip dosyası üzerinden gerçekleştirilir.

Dava Şartları ve Deliller

Mahkeme, dar yetkili bir mahkeme olup sadece şu hususları inceler:

Takip talebinde tahliye istenip istenmediği,
Ödeme emri usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği,
30 günlük sürenin dolup dolmadığı,
Borç bu süre içinde tamamen (asıl alacak + faiz + masraf) ödenip ödenmediği hususlarını incelemekle yükümlüdür.

İcra Hukuk Mahkemesi temel borç ilişkisi veya borçlunun bu borcu ödemediği gibi genel mahkeme yetkisine giren konuları inceleyemez. Öyle ki bu davada tanık dinlenemez, keşif yapılamaz ve bilirkişi incelemesi sınırlı şekilde yapılmak zorundadır.

Hak Düşürücü Süre (6 Ay)

Alacaklı, 30 günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde tahliye davasını açmak zorundadır. Aksi takdirde, söz konusu icra takibine dayanarak tahliye hakkını kaybeder. Alacaklının tekrar tahliye talebinde bulunabilmesi için yeni bir icra takibi açması gerekmektedir. Bu süreci bir tablo ile göstermek gerekirse;

İşlem	Süre	Yasal Dayanak	Önemli Bilgi
İtiraz	7 Gün	İİK m. 269	Takibin kesinleşmesini sağlar.
Ödeme	30 Gün	TBK m. 315	Temerrüt oluşması için beklenmelidir.
Dava Açma	6 Ay	İİK m. 269/a	30 gün bittikten sonra başlar.
İnfaz (Tahliye)	10 Gün	İİK m. 269/c	Karar tebliğinden sonraki bekleme süresi.

Bu süreçte en sık yapılan hata, 7 günlük itiraz süresi geçer geçmez dava açılmasıdır. Unutulmamalıdır ki; itiraz süresi takibi kesinleştirse de tahliye davası açabilmek için mutlaka 30 günlük ödeme süresinin “tamamen” dolması beklenmelidir.

7'ye 30 İcra Takibi ve Tahliye Taahhütnamesi Karşılaştırması

Kira uyuşmazlıklarında mülk sahiplerinin en çok başvurduğu iki temel uygulama kira bedelinin ödenmemesine dayalı “7’ye 30” icra takibi ve kiracının taşınmazı boşaltmayı önceden taahhüt ettiği Tahliye Taahhütnamesidir. Her iki yolun usulü, süreleri ve ispat vasıtaları birbirinden farklıdır.

Tahliye Taahhütnamesi ile 7’ye 30 İcra Takibi Arasındaki Temel Farklar

Uygulamada bu iki yöntem sıklıkla birbirine karıştırılsa da, dayandıkları hukuki zeminler tamamen farklıdır. Buna göre;

7’ye 30 Takibi (İİK 269): Dayanağı, kiracının kira bedelini ödemeyerek temerrüde (gecikmeye) düşmesidir. Burada bir sözleşmeye aykırılık söz konusudur.
Tahliye Taahhütnamesi (TBK 352): Dayanağı, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair verdiği tek taraflı irade beyanıdır. Borcun ödenip ödenmemesiyle ilgisi yoktur; sürenin dolması yeterlidir.

Usul ve Mahkeme Farkı

7’ye 30 ve tahliye taahhütnamesinin usulü ve yargılamanın yapıldığı mahkeme bakımından da farklılık arz etmektedir. Buna göre;

7’ye 30 Takibi: İcra dairesinden gönderilen Örnek No: 13 ödeme emri ile başlar. Uyuşmazlık çözümü İcra Hukuk Mahkemesi‘ndedir.
Tahliye Taahhütnamesi: Doğrudan icra takibine (Örnek No: 14) konu edilebilir veya Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde tahliye davası açılabilir.

Anlattığımız bu süreci bir tablo ile göstermek gerekirse;

Özellik	7’ye 30 İcra Takibi (İİK 269)	Tahliye Taahhütnamesi (TBK 352)
Hukuki Sebep	Kira bedelinin ödenmemesi	Taahhüt edilen tarihin gelmesi
İhtar Şartı	Ödeme emri ihtar yerine geçer	İhtara gerek yoktur (Süresinde takip şart)
Ödeme Süresi	30 Günlük mehil zorunludur	Ödeme süresi yoktur
Dava Açma Süresi	30 gün dolduktan sonra 6 ay	Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay
Görevli Mahkeme	İcra Hukuk Mahkemesi	İcra Hukuk veya Sulh Hukuk

İstinaf Mahkemesi (BAM) Görüşü ve Güncel Yaklaşımlar

Bölge Adliye Mahkemeleri, özellikle “ödeme emrinin tebliği” ve “30 günlük sürenin hesabı” konusunda oldukça net bir tutum sergilemektedir. Usulüne uygun yapılmayan tebligatlar, tüm sürecin iptaline yol açabilmektedir. Güncel yaklaşımlar da bu şekildedir.

Emsal İstinaf Kararı (Tebligatın Usulsüzlüğü ve Tahliye Kararının İptali)

Aşağıdaki karar, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi’nin (BAM) yerleşik uygulamalarını yansıtmaktadır. Buna göre; Ankara BAM, 15. Hukuk Dairesi, E. 2022/…, K. 2023/… “Davacı kiralayan tarafından başlatılan tahliye talepli icra takibinde, Örnek 13 ödeme emrinin borçlu kiracıya Tebligat Kanunu m. 21/2 uyarınca tebliğ edildiği görülmüştür. Ancak yapılan incelemede, borçlunun adreste bulunmama sebebinin tahkik edilmediği ve komşuya haber verilme şartının yerine getirilmediği anlaşıldığından tebligat usulsüzdür. Usulüne uygun tebliğ edilmeyen ödeme emrine dayalı olarak 30 günlük ödeme süresinin başladığından ve dolayısıyla temerrütten söz edilemez. İlk derece mahkemesince verilen tahliye kararının kaldırılmasına…” Bu karar, 7’ye 30 sürecinde sadece borcun ödenmemesinin yeterli olmadığını, tebligat hukukunun milimetrik bir doğrulukla uygulanması gerektiğini göstermektedir.

Tahliye Talepli Alacak Dava Dilekçesi Örneği

ANKARA NÖBETÇİ İCRA HUKUK MAHKEMESİNE

İCRA DOSYA NO: Ankara … İcra Dairesi …/… E.

DAVACI (ALACAKLI): [Ad Soyad / Ünvan] – [Adres]

VEKİLİ: Av. Bilal SAYIN – [Adres]

DAVALI (BORÇLU): [Ad Soyad / Ünvan] – [Adres]

KONU: Davalı borçlunun taşınmazdan tahliyesine karar verilmesi talebidir.

AÇIKLAMALAR:

Davalı taraf, mülkiyeti müvekkile ait olan [Taşınmaz Adresi] adresindeki taşınmazda [Başlangıç Tarihi] tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak bulunmaktadır.
Davalı, [İlgili Aylar] dönemine ait kira bedellerini ödemediği için tarafımızca Ankara … İcra Dairesi’nin …/… E. sayılı dosyası ile tahliye talepli icra takibi başlatılmıştır.
Ödeme emri davalıya [Tebliğ Tarihi] tarihinde tebliğ edilmiş olup; davalı yasal 7 günlük süre içerisinde takibe itiraz etmemiştir. Bu suretle kira ilişkisi ve borç miktarı kesinleşmiştir.
Ödeme emrinde tanınan 30 günlük yasal ödeme süresi dolmuş olmasına rağmen, davalı tarafından dosya borcuna yönelik herhangi bir ödeme yapılmamış ve taşınmaz tahliye edilmemiştir.
Davalının temerrüdü sabit olup, İİK m. 269/a uyarınca taşınmazdan tahliyesine karar verilmesi için işbu davanın açılması zarureti hasıl olmuştur.

HUKUKİ NEDENLER: İİK, TBK, HMK ve ilgili mevzuat. DELİLLER: İcra dosyası, kira sözleşmesi, tebliğ mazbatası ve sair her türlü delil.

NETİCE-İ TALEP: Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle;

Davalının [Adres] adresindeki taşınmazdan TAHLİYESİNE,
Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini saygılarımla bilvekale arz ve talep ederim.…./…./2026

Davacı Vekili Av. Bilal SAYIN

Önceki Yazı