- Vergi ve İdare Hukuku
- 7 Nisan 2026
Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği durumlarda devletin özel mülkiyete müdahale ettiği hukuki kurumlardan biridir. Bu makale, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengeyi, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve güncel Anayasa Mahkemesi içtihatları ışığında, incelemektedir.
Kamulaştırmanın Hukuki Niteliği
Kamulaştırma, idarenin bir taşınmazın mülkiyetini veya üzerinde bir irtifak hakkını, malikin rızasına bakmaksızın, kamu yararı amacıyla ve bedelini peşin ödemek kaydıyla devralmasıdır. Anayasa’nın 46. maddesi, kamulaştırmayı belirli şartlara bağlamıştır. Buna göre; işlemin temel gerekçesi kişisel veya siyasi değil, toplumsal bir ihtiyaç olmalıdır. Ayrıca kural olarak bedel peşin ve nakden ödenir. Ancak tarım reformu veya büyük enerji projeleri gibi istisnai durumlarda taksitlendirme mümkündür. Usul ve esaslar ancak kanunla (2942 s. K.) belirlenebilir.
Kamulaştırma Çeşitleri
Kamulaştırma uygulamaları, ihtiyacın niteliğine göre farklı usullere tabi tutulmuştur. Buna göre;
- Olağan Kamulaştırma: İdarenin önce satın alma usulünü denediği, uzlaşma sağlanamazsa adli yargıda bedel tespiti ve tescil davası açtığı dava türüdür.
- Acele Kamulaştırma (m. 27): Yurt savunması veya Bakanlar Kurulu/Cumhurbaşkanlığı kararıyla aciliyet arz eden durumlarda, kıymet takdiri sonradan yapılmak üzere taşınmaza el konulmasıdır. Bu usulde mülkiyet hemen geçmez, ancak “el koyma” kararıyla idare inşaata başlayabilir.
- Kısmi Kamulaştırma ve Değer Azalışı: Taşınmazın bir kısmı kamulaştırıldığında, geriye kalan kısmın kullanım imkanı zorlaşabilir. Bu durumda; Kalan kısım işe yaramaz hale gelirse malik, tamamının kamulaştırılmasını isteyebilir. Kalan kısmın değerinde bir düşüş olursa, bu fark “değer azalışı” olarak bedele eklenir.
- Trampa Yoluyla Kamulaştırma: Malikin rızası varsa, kamulaştırma bedeli yerine idarenin elindeki başka bir taşınmaz malikin mülkiyetine verilebilir.
Kamulaştırmanın İptali Davası
Kamulaştırma süreci bir idari işlemle başlar. Malikin, mülkiyetin devrine ilişkin tasarrufa itiraz etme hakkı saklıdır.
İptal Davasının Konusu
İdari yargıdaki denetim, işlemin hukuka uygunluk denetimidir. Mahkeme; kamu yararı kararının gerçekliğini, yetkili organın karar alıp almadığını ve işlemin ölçülülüğünü inceler.
Süre ve Görevli Mahkeme
Taşınmazın bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi görevli mahkeme sıfatına haizdir. Kamulaştırma tebligatının usulüne uygun yapıldığı tarihten itibaren 30 gündür. Bu süre geçtikten sonra işlemin iptali istenemez, sadece bedele itiraz edilebilir.
Bedel Tespiti ve Tescil Davası
İdare, satın alma usulüyle mülkiyeti kazanamazsa, Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açmak zorundadır. Mahkemece atanan bilirkişiler bedeli şu tabloya göre hesaplar:
Taşınmaz Niteliği | Değerleme Yöntemi | Hesaplama Kriteri |
Arsa | Emsal Karşılaştırması | Satış tarihindeki piyasa rayici, imar durumu, ulaşım. |
Arazi | Gelir Metodu (Kapitalizasyon) | Yıllık net ürün geliri, yetiştirilen ürünler, üretim maliyeti. |
Yapı/Bina | Maliyet Yöntemi | Resmi birim fiyatlar, aşınma (yıpranma) payı. |
Tescil ve Kesinleşme
Mahkemece belirlenen bedel, idare tarafından bankaya bloke edilir. Bedelin yatırılmasıyla birlikte mahkeme, taşınmazın idare adına tesciline karar verir. Tescil hükmü kesin olup temyiz edilemez; ancak belirlenen bedele karşı tarafların üst mahkemeye (İstinaf/Yargıtay) başvurma hakkı vardır.
Görev, Yetki ve Zamanaşımı Tablosu
Görevli mahkeme, yetkili mahkeme ve zamanaşımı noktasında kamulaştırma davalarını bir tablo ile göstermek gerekirse;
Dava Türü | Görevli Mahkeme | Yetkili Mahkeme | Süre |
İptal Davası | İdare Mahkemesi | Taşınmazın Yeri | 30 Gün (Hak düşürücü) |
Bedel ve Tescil | Asliye Hukuk Mah. | Taşınmazın Yeri | İdarece her zaman açılabilir |
Geri Alma (m.23) | Asliye Hukuk Mah. | Taşınmazın Yeri | 5 yıl atalet + 1 yıl dava süresi |
Maddi Hata Düzeltme | Asliye Hukuk Mah. | Taşınmazın Yeri | 30 Gün (Adli yargıda) |
Kamulaştırma Davalarında Bekletici Mesele
Karma yargı sistemi (Adli ve İdari ayrımı), uygulamada “koordinasyon” problemlerine yol açmaktadır. Anayasa Mahkemesi, 25/12/2024 tarihli ve E.2024/101 sayılı kararıyla, idari yargıda iptal davası devam ederken adli yargıda tescil kararı verilmesinin mülkiyet hakkını ihlal edebileceğine vurgu yapmıştır. İdare mahkemesinden YD kararı alınması, adli yargıdaki tescili durdurmak için yeterli bir başvuru yoludur. Ayrıca adli yargı hakimi, idari yargıdaki davanın sonucunu beklemelidir. AYM’nin son iptal kararları, bu bekletme zorunluluğunu getirmiştir.
Kamulaştırma Davalarında İcra Edilebilirlik
Kamulaştırma bedeline ilişkin kararların icrası farklı bir rejime tabidir. İdare bedeli yatırmadan tescil alamaz. Dava 4 ay içinde bitmezse, bu sürenin bitiminden karar tarihine kadar yasal faiz işletilir. Bedelin artırılmasına veya azaltılmasına ilişkin hükümler, kesinleşmeden icraya konulabilir, ancak tescil (mülkiyet) kısmı karar verildiği anda hüküm doğurur.