Tahliye davalarının hukuksal nedenleri, taşınmazın bulunduğu yere göre 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun veya Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre olmaktadır. Her iki kanuna göre açılacak davalar aşağıdaki tabloda verilmiştir.
Uygulanan Kanun | Uygulama Alanı (6570 S.K. Kapsamında) | Güncel Durum |
6570 Sayılı Kanun | Belediye teşkilatı olan yerler, iskele, liman ve istasyon taşınmazları için açılacak davalar bu kapsamdadır. | Bu Kanun’un birçok hükmü yürürlükten kalkmış, güncel kira uyuşmazlıklarının büyük çoğunluğu Türk Borçlar Kanununa tabidir. |
Türk Borçlar Kanunu (TBK) | 6570 sayılı Kanun’un kapsamı dışındaki yerler ve 6570 sayılı Kanun’un yürürlükten kaldırılan hükümleri yerine geçen hükümler kapsamındaki davalar için. | Kira ilişkisinden doğan birçok dava Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre dava açılmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye, kira tespit davası yediye otuz icra emri buna örnek gösterilebilir. |
Tahliye davası sebepleri, kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere iki ana başlıkta incelenir. Bunlar aşağıda ayrıntılı şekilde izah edilmiştir.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
Bu sebepler, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacına yahut taşınmazın durumuna dayanır. İhtiyaç sebebiyle tahliye, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye, yeni malik sebebiyle tahliye gibi durumlar kiraya verenden kaynaklanan sebeplerdir. Burada kiracının herhangi bir kusuru aranmaksızın tahliye davası açılabilir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davaları
Kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu yani çocukları, üstsoyu anne, baba veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunması halinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılır.
- Süre: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır. Aksi takdirde dava hak düşürücü süre nedeniyle reddedilir.
- İhtiyacın Samimiyeti: Davada ileri sürülen ihtiyacın samimi, zorunlu ve gerçek olması şarttır. İhtiyacın ispatı, ilgili belgelerle örneğin evlilik belgesi, başka taşınmazının olmadığına dair kayıtlarla ispatlanabilir.
- Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355): İhtiyaç sebebiyle tahliye sağlandığında, kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde, kiracının tazminat davası açma hakkı doğar. Bu tazminat davasında kiralayanın mülkü başkasına kiraladığı ispat edilir.
Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Davaları
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması halinde yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası açılır.
- Süre: İhtiyaç sebebiyle tahliyedeki süreler geçerlidir. Yani sözleşme bitiminden itibaren bir ay içerisinde bu dava açılmalıdır.
- İspat: Esaslı tamir ve tadilata ilişkin tadilat projesi ve tadilat sırasında oturumun fennen imkânsız olduğunu gösteren teknik bilirkişi raporları ile ispat gerekmektedir.
- Öncelik Hakkı ve Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355): Kiraya veren, kiralananı üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamaz. Eski kiracının, yenilenen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde bu hakkın kullanılması gerekir. Aksi takdirde dava hakkı düşer.
Yeni Malik Sebebiyle Tahliye Davası
Kiralananı sonradan edinen yani satın alan, miras yoluyla edinen kişi/kişiler, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa yeni malik sebebiyle tahliye davası açabilir.
- İhtar Şartı: Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Aksi takdirde bu dava açılamaz. Ancak ihtiyaç sebebiyle yine de dava açılabilir.
- Dava Süresi: Yazılı bildirim şartıyla, edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra dava açılabilir.
- Alternatif Dava Süresi: Yeni malik dilerse, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
Bu sebepler, kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarına veya hukuki yükümlülüklerini yerine getirmemesine dayanır. Tahliye taahhüdüne dayalı, iki haklı ihtar, kiracının başkaca konutunun bulunması, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davaları kiracıdan kaynaklanan sebeplerle açılmaktadır. Bu sebepler aşağıda ayrıntılı bir şekilde açıklanmıştır.
Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş yani tahliye taahhüdü vermiş ise ve bu tarihte boşaltmamışsa taahhüde dayalı tahliye davası açılabilir.
- Süre: Taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra kanalıyla takip açılmalı veya doğrudan dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir.
- Geçerlilik Şartları: Taahhüdün yazılı olması ve kira sözleşmesi yapıldıktan sonraki bir tarihte verilmiş olması esastır. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte verilen taahhütler Yargıtay tarafından geçerli sayılmamaktadır. Tahliye taahhütnamesine karşı kiracı, imzaya itiraz veya taahhüde itiraz edebilir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası
Kiracı, kira bedelini ödememesi nedeniyle bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kendisine iki haklı yazılı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir.
- Süre: Kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.
- Haklı İhtar: İhtarların, muaccel hale gelmiş yani vadesi gelmiş kira bedelleri için usulüne uygun olarak yapılmış olması esastır.
Kiracının Aynı İlçe/Belde Sınırları İçinde Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye Davası
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin bu durumu sözleşmenin kurulması sırasında bilmiyor olması durumunda bu dava açılabilir. Sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir. Mahkeme, kiracının sosyal, ekonomik ve sağlık durumunu dikkate alarak tahliyeye karar verebilir.
Kira Bedeli Ödenmemesi Nedeniyle İcra Yoluyla Tahliye
Ödenmeyen kira bedelleri için kira süresi beklenmeden icra takibi başlatılarak tahliye yoluna gidilebilir. Ödenmeyen kira bedelleri için başlatılan icra takibinde, kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı, yasal 30 günlük sürede konut ve çatılı işyerinde kira bedellerini ödemezse, kiraya veren icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
Akde Aykırılık ve Fuzuli İşgal Sebebiyle Tahliye Davaları
Akde aykırılık ve fuzuli işgal sebebiyle tahliye davaları;
- Sözleşmeye Aykırılık: Kiracının kiralananı özenle kullanma borcuna veya sözleşmede belirtilen kullanım amacına aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle bu dava açılabilir. Kural olarak, önce ihtarname ile uyarılarak aykırılığın giderilmesi istenir. Uyarıya rağmen aykırılık devam ederse tahliye davası açılabilir.
- Fuzuli İşgal: Kiralananın sözleşmede aksine hüküm olmadıkça kısmen veya tamamen başkasına kiralanması, devredilmesi veya işgal ettirilmesi durumlarında açılır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tüm tahliye davaları, genel yetkili mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Yetkili mahkeme ise Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesidir.
Dava açma süresinin kaçırılma ihtimali varsa, en geç davanın açılması için öngörülen sürede kiracıya yazılı olarak bildirim yapılması, dava açma süresini bir kira yılı için uzatır. Bu durum Türk Borçlar Kanunu madde 353’te düzenlenmiştir.