Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk hukuk sisteminde en sık karşılaşılan ve en yüksek ekonomik değere sahip sözleşme türlerinden biridir. Halk arasında “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak da bilinen bu hukuki düzenleme, arsa sahipleri ile müteahhitler yani yükleniciler arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyerek mimari projelerin uygulanmasını sağlar. Bu makale, sözleşmenin tanımından hukuki niteliğine, şekil şartlarından tarafların borçlarına kadar tüm detayları kapsamaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, iki taraflı borç doğuran bir karma sözleşme türüdür. Arsa sahibinin, sahip olduğu arsanın belirli bir kısmının mülkiyetini yani arsa payını müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği sözleşmelere Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri denilmektedir. Bu devir, genellikle inşaatın belirli aşamalarında parça parça gerçekleştirilir. Müteahhit (yüklenici) ise arsa üzerinde anlaşılan mimari projeye ve teknik şartnameye uygun olarak bir yapı, eser veya bina inşa etmeyi ve inşa edilen bağımsız bölümlerden kararlaştırılan sayıda olanı eksiksiz ve süresinde arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt etmektedir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, sözleşme, arsa sahibinin arsa payı devri borcu ve müteahhidin eser yani bağımsız bölüm meydana getirme ve teslim borcu olmak üzere iki edim üzerine kuruludur.
Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hukuki niteliği itibarıyla hem eser sözleşmesinin hem de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını içerdiğinden, tam iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşme türüdür.
Hukuki Nitelik | Sözleşmenin İçeriği | İlgili Kanun Maddesi |
Eser Sözleşmesi | Müteahhidin bir eser meydana getirme borcu şeklindedir. | Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 470 vd. |
Gayrimenkul Satış Vaadi | Arsa sahibinin arsa payı, müteahhidin ise bağımsız bölüm devri taahhüdü söz konusudur. | Noterlik Kanunu md. 60, TBK md. 237 (Atıf yoluyla) |
Resmi Şekil Zorunluluğu
Sözleşmenin temel edimlerinden biri taşınmaz mülkiyetinin devri taahhüdünü içerdiği için, Noterlik Kanunu’nun 60. ve 89. maddeleri gereğince ve Yargıtay içtihatları uyarınca resmi şekilde yapılması zorunludur. Resmi şekil sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Resmi şekle aykırı yapılan sözleşmeler geçersiz olup ancak sebepsiz zenginleşme konusu edilebilir.
- Geçerlilik Şartı: Sözleşme, Noter huzurunda veya Tapu Sicil Müdürlüğü’nde resmi senet şeklinde yapılmalıdır.
- Aykırılığın Sonucu: Resmi şekle uygun yapılmayan sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği geri isteyebilirler.
- Dürüstlük Kuralı İstisnası: Eğer şekle aykırı bir sözleşmeye rağmen müteahhit inşaatın büyük bir bölümünü tamamlamışsa, arsa sahibinin sırf şekil eksikliğine dayanarak sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesi Türk Medeni Kanunu madde 2’deki dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder ve bu durumda sözleşme geçerli sayılır. Bu durum, Yargıtayın istikrar kazanmış kararları ile sabittir.
Tarafların Borçları ve Sözleşme Çeşitleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin ve arsa sahibinin hak ve yükümlülüklerini düzenlemektedir. Sözleşmenin temeli tarafların borçları ile vaatlerine dayanır. Aşağıda ayrıntılı bir şekilde sayılmıştır.
Müteahhidin (Yüklenicinin) Borçları
Müteahhidin borçları, asli edimler ve yan borçlar olmak üzere ikiye ayrılır. Buna göre;
Asli Edimler (Temel Borçlar):
- Eseri Meydana Getirme Borcu: İnşaatı, kararlaştırılan mimari projeye, teknik şartnameye, imar mevzuatına ve fen kurallarına uygun olarak eksiksiz bir şekilde tamamlamak müteahhidin asli görevlerindendir. Bu durum Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde de yazılmaktadır.
- Eseri Teslim Borcu: Bağımsız bölümleri, kararlaştırılan süre içinde ve iskân yani yapı kullanma izin belgesi alınmış şekilde arsa sahibine eksiksiz teslim etmek yüklenicinin asli borcudur. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde bu durum yazılmamış olsa bile iskânın alınması müteahhidin borcu sayılmaktadır. Teslim, genellikle iskânın alındığı tarihte gerçekleşmiş kabul edilir.
Yan Borçlar (Yardımcı Yükümlülükler) (H3)
- Sadakat ve Özen Borcu: Müteahhit, arsa sahibinin menfaatini gözeterek basiretli bir tacir gibi hareket etmeli, inşaatta kullanılan malzemeleri özenle korumalı ve israfa engel olmakla yükümlüdür.
- İşi Bizzat Yapma veya Denetimi Altında Yaptırma Borcu: Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça veya işin niteliği gerektirmedikçe, müteahhit işi bizzat yapmalıdır. Şu kadar ki yüklenici işi, kendi denetimi altında alt yüklenicilere de yaptırabilir.
- Araç ve Gereç Sağlama Borcu: İnşaatın niteliğine uygun, kalifiye işgücü, araç, gereç ve malzemeyi temin etmek yüklenicinin yan borçlarından sayılmaktadır. Ülkemizde bu durum genellikle taşeron firmalarla yapılmaya çalışılmaktadır.
- Diğer Yan Edimler: İnşaat süresince arsa sahibine kira ödemek veya geçici konut sağlamak gibi sözleşmede kararlaştırılan ek yükümlülükler olabilmektedir. Ayrıca sözleşmelerde cezai işlem de söz konusu olabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Çeşitleri
Uygulamada arsa payı devrinin zamanlamasına göre üç ana tür sözleşme türü görülmektedir. Bu sözleşme türleri aşağıdaki tabloda verilmiştir.
Sözleşme Çeşidi | Arsa Payı Devir Şekli | Uygulamadaki Kullanımı |
Parça Parça Devir Şeklinde | Arsa payları, inşaatın temel ruhsatı, kaba inşaatın tamamlanması gibi belirli aşamaları tamamlandıkça devredilir. | En sık karşılaşılan ve risk dağılımı sağlayan sözleşme türüdür. |
Teminat İpoteği Karşılığı Devir | Arsanın tamamı veya bir kısmı, müteahhidin kredi kullanabilmesi için ipotek karşılığında devredilir. İnşaat ilerledikçe ipotek kısmen veya tamamen kaldırılır. | Finansman ihtiyacı yüksek projelerde müteahhitlerin tercih ettiği sözleşme türüdür. |
Satış Vaadi ile Birlikte Sözleşme | Sözleşme hem inşaat yapım taahhüdünü hem de bağımsız bölüm/arsa payı satış vaadini aynı anda içerir. | Tarafların birbirine güvenmediği durumlarda tercih edilmektedir. |
Müteahhidin Temerrüdü ve Ayıplı İfa Sonuçları
Müteahhidin borçlarını kararlaştırılan sürede ve şekilde ifa etmemesi birtakım hukuki sonuçlara sebebiyet vermektedir. Müteahhidin temerrüdü ve ayıplı ifa aşağıda anlatılmıştır.
Müteahhidin Temerrüdü
Müteahhidin taahhüt ettiği sürede inşaatı bitirip bağımsız bölümleri teslim etmemesi temerrüt yani gecikme halini doğurur.
Temerrüt Sonucu | Hukuki Durum | Açıklama |
Aynen İfa ve Tazminat | Arsa sahibi, inşaatın tamamlanmasını ve gecikmeden kaynaklanan zararın yani gecikme tazminatı ödenmesini talep edebilir. | Bu durumda gecikme süresi boyunca kira kaybı gibi zararlar talep edilir. |
Sözleşmeden Dönme (Fesih) | Arsa sahibi, müteahhide uygun bir süre vererek (mehil vererek) bu sürede de teslim yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir. | Fesih, geçmişe etkili sonuç doğurur. Arsa sahibi müteahhide devrettiği tapuları tapu iptal ve tescil davası ile geri alabilir. |
Menfi Zarar Talebi | Sözleşmeden dönme halinde, sözleşmenin geçerli olacağına güvenilmesi nedeniyle uğranılan masraflar menfi zarar kapsamında tazmini istenebilir. | Sözleşme yapım masrafları, noter ücretleri gibi zararlar bu kapsamdadır. |
Müspet Zarar Talebi | Aynen ifadan vazgeçilip sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesinden doğan kar kaybı müspet zarar kapsamında tazmini talep edilebilir. | Teslim alamadığı dairelerin rayiç değeri ile arsa payı farkı gibi zararlar bu kapsamdadır. |
Cezai Şart | Sözleşmede gecikme için kararlaştırılan cezai şart, temerrüt anında derhal talep edilebilir. | Tarafların zararı ispat etme yükümlülüğü bu durumda kolaylaşır. . |
Ayıplı İfa ve Arsa Sahibinin Hakları
Müteahhidin bağımsız bölümleri sözleşmede kararlaştırılan teknik şartlara veya genel olarak öngörülen kullanım amacına uygun nitelikte teslim etmemesi ayıplı ifa sorumluluğunu doğurur. Bu durum Türk Borçlar Kanunu madde 474 ve devamında düzenlenmiştir.
Ayıp Türleri ve İhbar Yükümlülüğü
Teslim anında kaba bir muayene ile kolayca anlaşılabilecek ayıplara açık ayıp denilmektedir. Açık ayıp durumunda arsa sahibi, eseri teslim alır almaz, işlerin olağan akışına göre en kısa sürede muayene edip, ayıpları müteahhide bildirmek zorundadır. Başka bir deyişle arsa sahibi ihbar yükümlülüğü altındadır. Kaba muayene ile anlaşılamayan, sonradan ortaya çıkan ayıplara ise gizli ayıp denilmektedir. Bu durumda, ayıp fark edilir edilmez derhal müteahhide bildirim yapılmalıdır. Aksi takdirde artan zararlardan arsa sahibi sorumludur.
Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları
İhbar yükümlülüğünü yerine getiren arsa sahibi, ayıbın niteliğine göre şu haklardan birini kullanabilir. Buna göre;
- Sözleşmeden Dönme: Eserin kullanılamayacak kadar ayıplı olması veya kabulünün hakkaniyete aykırı olması durumunda arsa sahibi sözleşmeden dönebilir.
- Bedelde İndirim: Arsa sahibi, ayıp oranında sözleşme bedelinde yani arsa payında indirim talep edebilir.
- Ücretsiz Onarım: Arsa sahibi, aşırı masraf gerektirmiyorsa, ayıbın müteahhit tarafından ücretsiz giderilmesini talep edebilir.
- Masrafı Yükleniciden Tahsil Etme: Arsa sahibi, ayıbın aşırı masraf gerektirmediği durumlarda, onarım masrafını kendisi karşılayıp müteahhitten tahsil etme hakkına da sahiptir.
- Genel Hükümlere Göre Tazminat: Arsa sahibine, seçimlik hakların yanı sıra, ayıplı ifadan kaynaklanan diğer zararların tazminini talep etme hakkı da tanınmıştır. İnşaat sırasında arsa sahibinin diğer mal varlığına verilen zararlar bu kapsamdadır.
Zamanaşımı Süreleri
Ayıptan doğan haklarda zamanaşımı süreleri, ayıbın türüne göre farklılık göstermektedir. Buna göre;
Ayıp Durumu | Zamanaşımı Süresi (Teslimden İtibaren) | Dayanak |
Genel Kural | 5 Yıl | TBK md. 478 |
Müteahhidin Ağır Kusuru (Gizleme) | 10 Yıl | TBK md. 146 |
Taşınmaz Yapısı (Konut) | 5 Yıl | TBK md. 478 (Taşınmaz yapılar için özel süre) |
Teknik Şartname ve Yükümlülükler
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ayrılmaz bir parçası olan Teknik Şartname, inşaatın kalitesini, kullanılacak malzemelerin cinsini, markasını ve modelini, mimari detayları ve uygulama standartlarını belirlemektedir. Sözleşmenin sağlıklı yürütülmesi için Teknik Şartnamenin Detaylı ve Açık olması, “Birinci sınıf malzeme” gibi genel ifadeler yerine, marka ve model belirterek somutlaştırılması gerekmektedir.
İlave Bağımsız Bölüm Yapılması
İmar mevzuatındaki değişiklikler sonucu sözleşme süresi içinde ilave bağımsız bölümlerin yapılması mümkündür.
- Sözleşmedeki Hüküm Esastır: Taraflar sözleşmede ilave bölümlerin paylaşımını kararlaştırmışlarsa bu hüküm uygulanır.
- Sözleşmede Hüküm Yoksa: Yargıtay içtihatlarına göre, ilave bağımsız bölümler kural olarak arsa sahibi ve müteahhit arasında eşit oranda paylaştırılır.
Arsa Sahibi Olarak Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İmzalarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Sözleşmenin başarı ile sonuçlanabilmesi içi müteahhidin yetkinliğine ve finansal gücüne bağlıdır.
- Tecrübe ve Referans Kontrolü: Müteahhidin daha önce tamamladığı projeleri, özellikle bitiş tarihleri ve kalitesi incelenmelidir. Eski arsa sahipleriyle görüşerek referans alınmasında fayda vardır.
- Finansal Durum Araştırması: Müteahhidin mali yapısının projeyi tamamlamaya yeterli olup olmadığı araştırılmalıdır. Müteahhit hakkında icra takibi veya iflas davası olup olmadığına bakılmalıdır.
- Yetki Belgesi Kontrolü: Müteahhidin “Yapı Müteahhidi Yetki Belgesi” numarası ve yeterlilik sınıfına bakılmalıdır.
Sözleşmenin Esaslı Şartları
Sözleşmenin resmi şekle uygun olmasının yanı sıra, içeriğin de arsa sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde düzenlenmesine dikkat edilmelidir. Cezai şart, kira bedelleri, iskana karşılık teminat gibi hükümler arsa sahiplerini koruyacak maddelerdir.
İnşaatın Kapsam ve Kalitesi
İnşaat kapsam ve kalitesi oldukça önemli bir husus olup aşağıdaki tabloda verilmiştir.
Dikkat Edilecek Husus | Açıklama ve Öneriler |
Teknik Şartname | Bu, sözleşmenin en önemli ekidir. Kullanılacak tüm malzemelerin markası, modeli, sınıfı ve rengi örneğin “A marka kombi”, “B marka 1. sınıf parke” şeklinde açıkça yazılmalıdır. “Lüks malzeme” gibi muğlak ifadelerden kaçınılmalıdır. |
Mimari Proje | Arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin yeri, cephesi, katı ve büyüklüğü projede kesinleştirilmeli ve sözleşmeye eklenmelidir. |
İskân (Yapı Kullanma İzni) | Müteahhidin borcu, iskanı alınmış ve tüm yasal yükümlülükleri yerine getirilmiş bağımsız bölümleri teslim etmek olmalıdır. İskân masraflarının kime ait olduğu netleştirilmelidir. İskân alınması müteahhide aittir. |
İlave Bağımsız Bölümler | İmar değişikliği ile fazladan bağımsız bölüm yapılması durumunda, bunların paylaşım oranı ve kimin adına tescil edileceği sözleşmede netleştirilmelidir. |
Süre ve Teslim Şartları
Süre ve teslim şartları, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde önemli bir husustur. Şöyle ki:
- Başlama ve Bitiş Tarihleri: İnşaata başlama ve bitirme tarihleri ay ve yıl olarak net ve kesin bir şekilde belirlenmelidir. “Ruhsat alımından itibaren” gibi belirsiz ifadeler genellikle sonradan sözleşmelerde ihtilafa sebebiyet vermektedir.
- Gecikme Cezası (Cezai Şart): Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine mutlaka bir cezai şart maddesi eklenmelidir. Teslimatın geciktiği her ay veya gün için müteahhidin arsa sahibine ödeyeceği kira kaybını karşılayacak şekilde tutar belirlenmelidir. Bu ceza, kira bedelinden az olmamalıdır.
- Süre Uzatımı Halleri: Mücbir sebepler deprem, savaş gibi durumlar dışında süre uzatımına izin veren durumlar kısıtlanmalı ve süre uzatımı gerektiren haller tarif edilmelidir.
Teminat ve Arsa Payı Devri
Teminat ve arsa payı devrinde aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir. Buna göre;
Teminat: Müteahhitten, işi bitirememesi riskine karşılık banka teminat mektubu veya nakit teminat talep edilmelidir. Aksi takdirde inşaatın tamamlanmaması halinde arsa sahipleri mağdur olacaklardır.
Arsa Payı Devrinin Aşamaları: Arsa paylarının müteahhide devri, inşaatın belirli ve kontrol edilebilir aşamalarına bağlanmalıdır. Örneğin:
Ruhsat alımında %20
Temel üstü betonu dökülünce %40
Kaba inşaat bitince %20
İskân alınıp daireler teslim edilince kalan %20
İpotek Yasağı: Müteahhitin, kendisine devredilen arsa payları üzerine, arsa sahibinin rızası olmadan üçüncü kişiler veya bankalar lehine ipotek tesis etmesi yasaklanmalıdır. Aksi durum arsa sahiplerinin mağduriyetine neden olacaktır.
İnşaat Sırasındaki Diğer Borçlar
Kira yardımı, vergi ve harçlar, tapuya şerh gibi hususlar müteahhidin yan borçları arasında sayılmaktadır. Buna göre;
- Kira Yardımı: İnşaat süresince arsa sahibine ödenecek aylık kira bedeli ve ödeme tarihleri net bir şekilde belirlenmelidir. Bu bedelin gecikmesi durumunda uygulanacak faiz oranı sözleşmeye eklenmelidir.
- Vergi ve Harçlar: İnşaat süresince ve sonrasında ortaya çıkacak SGK primleri, KDV, gelir vergisi, tapu harçları gibi tüm yasal yükümlülüklerin müteahhide ait olduğu açıkça belirtilmelidir.
- Tapu Şerhi: Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh düşülerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirilmesi sağlanmalıdır. Bu, müteahhidin aynı arsa payını birden fazla kişiye satmasını veya başkasına devretmesini önlemede önemli bir husus teşkil etmektedir.
Sözleşmenin Feshi ve Sonuçları
Müteahhidin taahhüdünü yerine getirememesi halinde arsa sahibinin hakları belirli şartlarda güvence altına alınmalıdır. Buna göre;
- Fesih Şartları: Müteahhidin inşaata başlamaması, önemli ölçüde gecikmesi, iflas etmesi veya Teknik Şartnameye ağır aykırılık teşkil eden işler yapması gibi durumlarda arsa sahibine sözleşmeyi tek taraflı fesih hakkı veren hükümler eklenmelidir.
- Fesih Halinde Tapu İptali: Sözleşmenin feshi durumunda, müteahhide devredilen arsa paylarının derhal arsa sahibine iadesi için tapu iptal ve tescil davası açılmalı ve bu masrafların müteahhide yükleneceği belirtilmelidir.
- Eksik İnşaatın Tamamlanması: Müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibinin, inşaatın kalan kısmını müteahhit nam ve hesabına üçüncü bir kişiye tamamlatma hakkının saklı tutulması önerilir. Bu husus nama ifaya izin verilmesi davası olarak açılır.
Müteahhidin Temerrüdü Halinde Hukuki Süreç
Müteahhidin temerrüdü, Türk Borçlar Kanunu madde 117 devamında ve eser sözleşmesine ilişkin özel hükümler çerçevesinde değerlendirilir. Süreç, temel olarak ihtar çekme ve ardından seçimlik hakların kullanılması şeklinde olmaktadır.
Temerrüt Oluşumu ve İhtar Şartı
Temerrütten söz edebilmek için öncelikle müteahhidin kararlaştırılan teslim tarihini geçirmiş olması gerekir. Müteahhidin borcunu zamanında ifa etmemesi durumunda, arsa sahibi, müteahhide ihtarname göndermelidir. İhtarname, ispat kolaylığı açısından Noter aracılığıyla çekilmelidir. İhtarname, müteahhide: Sözleşmeye göre teslim tarihinin geçtiği bildirilir. Uygun bir ek süre (mehil) verilir. Örneğin 30 veya 60 gün gibi. Bu ek süre içinde inşaatın bitirilip teslim edilmemesi halinde, arsa sahibinin aynen ifadan vazgeçeceği ve sözleşmeyi feshedeceği veya müspet zararını talep edeceği açıkça beyan edilir.
Türk Borçlar Kanunu madde 124’teki istisnai durum olan müteahhidin ifadan kaçınacağını açıkça bildirmesi veya teslimin belli bir süre içinde yapılmasının şart olması hariç, kural olarak seçimlik hakları kullanmadan önce müteahhide ek süre verilmesi zorunludur.
Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları
Verilen ek süre de sonuçsuz kalırsa, arsa sahibi TBK md. 125 gereği üç seçimlik haktan birini kullanabilir. Bu haklar, arsa sahibinin menfaatine en uygun olanı seçmesine olanak tanır.
Seçimlik Hak | Hukuki Sonuç |
1. Aynen İfa + Gecikme Tazminatı | Sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilir. Müteahhittin işi bitirmesi istenirken, gecikilen süre için kira kaybı gibi zararlar talep edilir. |
2. İfadan Vazgeçme + Müspet Zarar | Sözleşme ilişkisi devam eder, ancak arsa sahibi dairelerini istemekten vazgeçer. Sözleşmenin tam olarak ifa edilmemesinden doğan kar kaybını yani Müspet Zararı talep eder. |
3. Sözleşmeden Dönme (Fesih) + Menfi Zarar | Sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar. Arsa sahibi, müteahhide devrettiği arsa paylarını geri alır ve sözleşmenin geçerli olacağına güvenerek yaptığı masrafları Menfi Zarar kapsamında talep eder. |
Tapu İptal ve Tescil Davası
Fesih iradesi müteahhide ulaştıktan sonra, sözleşme ilişkisi ortadan kalkar. Arsa sahibi, müteahhide daha önce devredilen tapu paylarının geri alınması için Tapu İptal ve Tescil Davası açar. Müteahhit adına tescil edilen payların tekrar arsa sahibine iadesi ve tapu kaydının düzeltilmesi bu davanın amacıdır. Müteahhitin bu payları iyiniyetli üçüncü kişilere satması durumunda, arsa sahibinin tapuya koydurduğu şerh önem teşkil eder. Şerh yoksa, üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasına göre farklı hukuki sonuçlar doğar. Bu davalar taşınmazın aynına ilişkin dava olduğu için Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür.
Sebepsiz Zenginleşme
Sözleşmenin geçmişe etkili feshi halinde, taraflar birbirlerine verdiklerini iade etmekle yükümlüdür.
- Arsa Sahibinin İadesi: Arsa sahibi, müteahhittin inşaatın o ana kadar yaptığı kısımdan dolayı elde ettiği zenginleşme miktarını müteahhide ödemek zorundadır.
- Hesaplama: Bu hesaplama, mahkemece tayin edilen bilirkişi heyeti tarafından yapılır. İnşaatın tamamlanma yüzdesi ve güncel maliyetleri dikkate alınarak hakkaniyetli bir bedel belirlenir. Arsa sahibinin müteahhitten alacakları olan cezai şart, kira kaybı, menfi zararlar bu bedelden mahsup edilir.
İnşaatın tamamlanma oranı ne kadar düşükse, arsa sahibinin ödeyeceği zenginleşme bedeli de o kadar az olacaktır. İnşaatın %90 ve üzerinde tamamlandığı durumlarda ise arsa sahibinin sırf temerrüt nedeniyle fesih hakkını kullanması, Türk Medeni Kanunu madde 2 uyarınca dürüstlük kuralına aykırı görülmektedir.
Cezai Şartın Talep Edilmesi
Sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezası yani cezai şart, temerrüt olgusunun gerçekleşmesiyle birlikte muaccel hale gelir. Cezai şart, müteahhidin kusurunu ispat etme zorunluluğu olmadan talep edilebilir ve arsa sahibinin uğradığı zararın ispat yükünü hafifletir. Bu talep, yukarıdaki seçimlik haklar ile birlikte veya bağımsız bir alacak davası olarak ileri sürülebilir.
Sonuç olarak, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi hem arsa sahibinin mülkiyet hakkını hem de müteahhidin ticari menfaatini doğrudan etkileyen, risk barındıran ancak yüksek getirili bir hukuki işlemdir. Sözleşmenin Noterlikçe resmi şekilde yapılması, teknik şartnamenin detaylı hazırlanması ve tüm edimlerin süresinde ve eksiksiz ifa edilmesi, olası hukuki ihtilafları önlemenin en temel adımlarıdır.