İpotek, mevcut bir alacak için kurulabileceği gibi, gelecekte doğması kesin veya muhtemel olan alacaklar için de tesis edilebilir. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip, ilamlı ve ilamsız olmak üzere iki şekilde gerçekleştirilir. Gayrimenkul üzerindeki alacakların tahsilinde önemli bir yol olan ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip, alacaklılara rehin hakkının sağladığı öncelikli tahsil imkanını verir. Bu takip yolu, alacaklının, borcun ödenmemesi durumunda ipotekli taşınmazı sattırarak alacağına kavuşmasını sağlar. İcra ve İflas Hukukunda, alacağı rehinle temin edilmiş alacaklıların, cebri icraya başvurmadan önce mutlaka rehnin paraya çevrilmesi yolunu kullanması esastır. Taşınmaz üzerindeki bu rehin hakkı, ipotek olarak adlandırılır.
İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamsız Takip
İpotekli alacaklının elinde, alacağın veya rehin hakkının bir ilama ya da ilam niteliğinde belgeye yani kesinleşmiş mahkeme kararı, noter senedi gibi dayanağı yoksa veya ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarı içermiyorsa başvurulması gereken yol ilamsız icra takibidir. İlamsız icra takibi İcra İflas Kanunu madde 150/h’de düzenlenmiştir. Alacaklı, gerekli belgelere sahip olsa dahi bu takip yolunu seçebilir.
Takip Talebi ve Ödeme Emri
Takip talebi, genel haciz yoluyla takibe benzer ancak ek bilgiler içerir. Özellikle ipotekli taşınmaz bir üçüncü kişiye aitse, bu kişinin kimlik ve adres bilgileri takip talebine eklenir. Alacaklı, takip talebine ek olarak ipotek akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmi bir örneğini sunmak zorundadır. Eğer ipotek, cari hesap veya kredi sözleşmesi gibi bir teminat olarak verilmişse, ilgili sözleşme ve belgelerin aslı veya örnekleri de eklenmelidir.
Takip talebi üzerine icra müdürlüğü re’sen kıymet takdiri işlemlerine başlar ve tapu ile belediyeden gerekli kayıtları talep eder. Akabinde, borçluya ve varsa ipotekli taşınmaz maliki üçüncü kişiye bir ödeme emri gönderilir.
Ödeme Emri İçeriği
Ödeme emrinde borcun 30 gün içinde ödenmesi ve 7 gün içinde itiraz edilmemesi halinde alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği belirtilir. Ayrıca ödeme emrinde ipotek hakkına itiraz edilemeyeceği de belirtilmektedir.
İtiraz ve Takibin Kesinleşmesi
Borçlu veya üçüncü kişi, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Ancak, ipotek hakkı resmi senetle sabit olduğundan, ipotek hakkına itiraz mümkün değildir. Taşınmaz rehni söz konusu olduğu için zamanaşımı itirazında da bulunulamaz. Borçlu süresi içinde itiraz etmez veya itirazı kaldırılırsa/iptal edilirse, takip kesinleşir. Alacaklı, kesinleşme veya ödeme emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde ipotekli taşınmazın satışını isteyebilir. 1 yıl içerisinde satış talep edilmeyen hacizler düşer.
İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamlı Takip
Alacaklı, alacağının veya ipotek hakkının bir ilam veya ilam niteliğinde belgeye dayanması durumunda ilamlı takip yoluna başvurabilir. Bu yol, Noterlik Kanununa göre düzenlenmiş, kayıtsız şartsız para borcu ikrarını içeren ipotek akit tabloları için de geçerlidir.
İcra Emri ve Takip Talebi
İcra müdürü, belgeleri inceleyerek alacağın muaccel yani vadesi gelmiş olup olmadığını ve ilam şartlarını taşıyıp taşımadığını tespit eder. Bu tespitten sonra, borçluya ve varsa üçüncü kişiye bir icra ödeme emri gönderir.
İcra Emri İçeriği
Ödeme emrinde, borcun 30 gün içinde ödenmesi veya icranın geri bırakılması kararı getirilmesi talep edilir. Borcun ödenmemesi veya tehir-i icra kararı getirilmemesi durumunda taşınmazın satışının isteneceği borçluya bildirilir.
İtirazın Kısıtlılığı
İlamlı takipte borçlu, borca veya ipoteğe itiraz etme hakkına sahip değildir. Ancak, borcun takipten önce ödendiği veya alacaklının mehil verdiği iddiasıyla tebliğden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine icranın geri bırakılması talebiyle dava açabilir. Kanunda, ilamlı takibin üç ayrı görünümü düzenlenmiştir:
Alacak veya İpotek Hakkının İlamla Tespiti
Mahkeme kararı veya ilam niteliğinde kayıtsız şartsız para borcu ikrarı içeren Noter Senedi varsa, borçluya 7 gün içinde ödeme yapması veya icranın geri bırakılması kararı getirmesi ihtar edilir. Borçlu bu süre içerisinde herhangi bir işlem yapmadığı takdirde malın satışına gidilir.
İpotek Akit Tablosunun Kayıtsız Şartsız Para Borcu İkrarı İçermesi
İpotek akit tablosunun kayıtsız şartsız para borcu ikrarı içermesi halinde de ilam niteliğinde belge kabul edilmektedir. Bu belge alacaklıya ilamlı takibe imkân verir.
Kredi Kuruluşları ile İlgili Özel Düzenleme
Cari hesap veya kredi sözleşmelerinde ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız ikrar içermese bile, kredi kuruluşu tarafından cari hesabın kesilmesine veya kredinin muaccel kılınmasına dair hesap özeti/ihtarın noter aracılığıyla borçluya tebliği halinde ilamlı takip yoluna başvurulabilir. Bu durumda da borçlu ilamlı takibe özgü itiraz yollarına başvurabilir. Aksi takdirde takip kesinleşir ve malın satışına gidilir.
İpotekli Taşınmazın Satış Süreci
Takip yolu ilamlı veya ilamsız her iki durumda da satış aşamasında aynı usul hükümleri uygulanır. Takibin kendisi ve itiraz prosedürü bakımından ilamlı ve ilamsız farklılık göstermektedir.
Takibin Kayıt Altına Alınması 150/c Şerhi
İcra müdürlüğü, takibin açıldığını tapu idaresine bildirir. Tapu müdürlüğünden taşınmazın siciline 150/c şerhi işlenmesini talep eder. Bu şerh, taşınmazı bu tarihten sonra edinen kişilerin Medeni Kanun’un 1023. maddesindeki iyiniyet iddiasını ortadan kaldırır. Yani taşınmazı devralan kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar.
Kıymet Takdiri ve İtiraz
İcra takibine konu ipotekli taşınmazın değeri, icra müdürlüğünce görevlendirilen gayrimenkul bilirkişiler tarafından tespit edilir. Bu kıymet takdiri raporu, alacaklıya, borçluya ve tüm ilgililere tebliğ edilir. Raporu tebliğ alan kişiler, tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesinde şikâyette bulunabilir. Gerekli masrafın yatırılması halinde yeniden bilirkişi incelemesi yapılır. Kesinleşen kıymet takdirinin üzerinden iki yıl geçmedikçe, doğal afet veya imar değişikliği gibi önemli haller haricinde yeni bir kıymet takdiri talep edilemez.
Satış Talebi ve Açık Artırma
Alacaklı, ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde satış talebinde bulunmalıdır. Bu süre içinde satış istenmezse veya satış talebi geri çekilip yenilenmezse takip düşer. Satış talebi üzerine icra dairesi, taşınmazı üç ay içinde açık artırma ile satışa sunmak zorundadır. Satış günü belirlenir, ilan hazırlanır ve borçlular ile tapu kaydındaki tüm ilgililere tebliğ edilir. İlan, uygun görülen bir ulusal veya yerel gazetede yayınlanır. Bu gazete en az 50.000 tiraj üzeri olmalıdır. Ayrıca ilan icra müdürlüğü panosuna da asılır.
Birinci ve İkinci Açık Artırma Koşulları
Açık artırma, elektronik teklifler dikkate alınarak başlar ve en yüksek teklif üzerinden yapılır.
- Satış Şartı: İhalenin yapılabilmesi için teklif edilen bedelin, taşınmazın takdir edilen değerinin %50’si ile satış ve paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir. Başka bir deyişle teklif satışın %50’si ve tüm icra masraflarını karşılar nitelikte olmalıdır.
- İpotek Miktarı: İpotek alacaklısı, ipotek miktarının altında satışa razı olmazsa, satış bedelinin ipotek miktarı + satış/paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir.
- İkinci Artırma: Birinci artırmada alıcı çıkmaz veya şartlar sağlanmazsa, ikinci artırma yapılır. İkinci artırmada da şartlar oluşmazsa satış talebi düşer.
Satış Bedelinin Paylaştırılması ve Sıra Cetveli
İhale bedelinin peşin ödenmesinin ardından tapuda tescil yapılır. İcra dairesi, elde edilen paranın paylaştırılmasını re’sen gerçekleştirir. Satış bedeli ipotekli alacağı ödemeye yetiyor ve artan kısım diğer haciz alacaklılarını karşılamıyorsa, icra dairesi sıra cetveli düzenler. İpotekli alacak öncelikli ödenir. Diğer haciz alacakları için ise haciz tarihi esas alınır. Sıra cetveli ilgililere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 7 gün içinde şikâyet veya itiraz olmazsa sıra cetveli kesinleşir ve ödemeler yapılır.
Harç Ödeme Zorunluluğu
İlamlı takipte, mahkeme kararı ve ilam harcının ödenmesi, ilamın icraya konulabilmesi için gerekli şartlardandır. Harçlar Kanununa göre, harç ödenmedikçe ilam ilgiliye verilmez ve diğer işlemler yapılamaz. Bu durum, kamu düzenini ilgilendiren zorunlu unsurdur.