Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul Hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet, zilyetlik, sınırlı ayni haklar olan ipotek, intifa hakkı gibi ve bu hakların devri ile ilgili tüm yasal düzenleme ve süreçleri incelemektedir. Gayrimenkul hukukunun hüküm ve esasları Türk Medeni Kanunu ve ilgili özel kanunlarla düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukukunun Konuları
Gayrimenkul hukukunun konuları şu şekilde sıralanabilir. Buna göre;
- Tapu İşlemleri: Taşınmazların devri, tescili ve terkini,
- İmar Hukuku: Yapılaşma ve arazi kullanımı ile ilgili yasal sınırlar ve düzenlemeler,
- Kat Mülkiyeti Hukuku: Apartman ve sitelerde ortak yaşam ve yönetim düzenlemeleri ile ortak alan kullanımı,
- Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri: Gelecekte yapılacak satış için yasal düzenleme gibi konuları incelemektedir.
Kira Hukuku Nedir?
Kira ilişkileri, mülk sahibi ile kiracı arasındaki sorumluluk, hak ve yükümlülükleri düzenler. Bu hukuk dalı, Gayrimenkul Hukuku’nun alt başlıklarından biridir. Özellikle son yıllarda değişen ekonomik koşullar ve yasal düzenlemeler, enflasyon farkı kira hukukundaki düzenlemelere de sirayet etmiştir.
Kiracıların Dikkat Etmesi Gerekenler Koşullar
Kiracılar aşağıdaki koşullara dikkat ederek sözleşme imzalamalı ve bu şekilde taşınmazın zilliyetliğini elinde bulundurmalıdır. Bunlar;
- Kira Sözleşmesi: Sözleşmenin her maddesi, özellikle kira bedeli, artış oranı, depozito iadesi şartları ve tahliye nedenleri kurulan sözleşme ilişkisi bağlamında önemli unsurlardır.
- Kira Artışı: Türk Borçlar Kanununa göre kira artışı, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, bir önceki yılın TÜFE on iki aylık ortalamasına göre belirlenen yasal sınırları aşamaz. Bu oran, güncel özel yasal düzenlemelerle geçici olarak sabitlenebilir.
- Depozito Bedeli: Depozitonun iade şartları yasayla korunmuştur. Konut boşaltılırken hasar yoksa mülk sahibi depozitoyu faiziyle iade edilmelidir.
Ev Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gereken Koşullar
Ev veya işyeri sahipleri aşağıdaki koşullara dikkat ederek sözleşme imzalamalı ve bu şekilde taşınmazını kiraya vermelidir. Bunlar;
- Tahliye Davaları: Kiracıyı tahliye etmek, yasalarda belirtilen sınırlı nedenlere yani gereksinim, imar, iki haklı ihtar gibi dayanır. Usulüne uygun yapılmayan veya tahliye şekli hatalı seçilen bildirimler geçersiz sayılır.
- Kira Tespiti ve Uyarlama Davaları: Beşinci yıldan sonra kira bedelinin piyasa koşullarına uyarlanması veya belirlenmesi için dava açma hakkı mülk sahiplerine tanınmıştır. Ancak enflasyondan dolayı bazı mahkeme kararları 5 YIL beklenmesi gerekmeyeceği noktasında görüş bildirmiştir.
- Kira Alacaklarının Takibi: Ödenmeyen kiralar için mülk sahipleri cebri icra yoluyla icra takibini yapabilirler.
Neden Hukuki Danışmanlık Almalısınız?
Kira ve gayrimenkul ilişkileri genellikle büyük meblağları içeren ve taraflar arsında güven ilişkisine dayanan konulardandır. Sözleşmelerin bir maddesindeki eksiklik veya yasal sürenin kaçırılması, maddi ve manevi kayıplara neden olabilmektedir. Bu sebeple kira ve gayrimenkul davaları için uzman avukattan destek alınması tavsiye edilir.