Son dönemlerde ülkemizde yaşanan yüksek enflasyon oranları, kira sözleşmeleri gereği yapılan yıllık artışların, konutların ve işyerlerinin gerçek piyasa değerlerinin oldukça altında kalmasına neden olmuştur. Bu durum, mülk sahipleri ile kiracılar arasında anlaşmazlıklara ve giderek artan hukuki ihtilaflara yol açmıştır.
Bu hukuki ihtilafların çözümünde Kira Bedelinin Tespiti Davası, mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olarak makul bir seviyeye çıkarılmasını sağlamaktadır. Kira bedelinin tespiti davası, eda davası değil bir tür tespit niteliği taşımaktadır. Başka bir deyişle bu davanın amacı, mevcut kira bedelinin yenilenen kira döneminde ne olacağının mahkeme kararıyla kesinleşmesini sağlamaktadır.
Bu makalede, kira tespit davasının hukuki dayanaklarını, ne zaman ve nasıl açılabileceğini, dava şartlarını, usul sürelerini ve özellikle 2025 yılı için geçerli olacak hukuki gelişmeleri örneğin yüzde 25 sınırı, arabuluculuk gibi ve güncel Yargıtay içtihatlarına değinilecektir.
Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi
Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kiracı aleyhine kira bedelinin belirlenmesi dışındaki konularda değişiklik yapılamaz. Kira bedelinin tespiti ise TBK’nın 344. maddesinde üç temel ihtimal üzerinden düzenlenmiştir. Bu durumlar aşağıda detaylıca anlatılmıştır.
Sözleşmesel Artış Oranının Geçerliliği (1. ila 5. Kira Yılı)
Kural olarak, kira sözleşmesinde tarafların belirlediği artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla geçerlidir. Bu durum Türk Borçlar Kanunu 344/1’de düzenlenmiştir. Sözleşmede belirlenen oran, 12 aylık TÜFE ortalamasından yüksekse, yasal tavan olan 12 aylık TÜFE ortalaması uygulanır. Şu kadar ki: Konut kiraları için 02.07.2023 ile 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen dönemlerde ve öncesinde 7409 sayılı kanunla getirilen sürede kira artışı tavanı, %25 olarak sınırlandırılmıştır. Bu hüküm TBK Geçici 2. Madde ile getirilmiş olup süresi sona ermiştir.
Mevcut yasal düzenlemeye göre, bu %25 sınırı 01.07.2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmelerinde yeniden 12 aylık TÜFE ortalaması yasal tavan olarak ele alınmaktadır. 2025 yılında yeni bir yasal düzenleme gelmediğinden, 2025 yılında yenilenecek sözleşmelerde bu kural geçerli olacaktır.
Sözleşmede Artış Hükmü Bulunmaması Hali (5 Yıldan Kısa Süreli Sözleşmeler)
Taraflar kira sözleşmesinde yeni dönemde uygulanacak artış oranını hiç belirlememişlerse, yeni kira bedeli hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak ve yine yasal tavan olan 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmemek kaydıyla hakkaniyete uygun olarak belirler. Bu durum Türk Borçlar Kanunu madde 344/2 de düzenlenmiştir. Bu durumda 5 yıl şartı aranmaz.
3. 5 Yıllık Sürenin Dolması Hali (Hak ve Nesafet Kuralı)
Kira sözleşmeleri, taraflarca artış oranı belirlenmiş olsa da olmasa da, 5 yıldan uzun süreli ise veya 5 yıldan sonra yenileniyorsa ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, mal sahibi kira bedelinin tespiti için dava açabilir. Bu durum, Türk Borçlar Kanunu madde 344/3 de düzenlenmiştir.
Bu durumda hakim:
- TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
- Kiralananın durumu,
- Emsal kira bedelleri göz önünde tutarak yeni kira bedelini belirler. Bu durumda hakim, TÜFE ortalaması ile bağlı değildir. Bu oranın üzerinde bir artışa karar verebilir. Uygulamada, emsal bedeller üzerinden bir belirleme yapılır ve sonrasında kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyet indirimi uygulanır.
Kira Tespit Davasının Şartları
Kira tespit davasının açılabilmesi için temel şartlar şu şekilde tasnif edilebilir. Buna göre;
Şart | Açıklama | İlgili Madde |
Geçerli Kira Sözleşmesi | Taraflar arasında yazılı veya sözlü geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır. | – |
5 Yılın Dolması | Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli olmalı veya 5 yıldan sonra yenilenmiş olmalıdır. (TBK 344/3 için zorunludur. TBK 344/2 için aranmaz.) | TBK 344/3 |
Hukuki Yarar | Mevcut kira bedelinin piyasa koşullarının altında kalması ve tarafların yeni bedelde anlaşamamış olması gerekir. | – |
Dava Şartı Arabuluculuk | 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tüm kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda olduğu gibi, kira tespit davaları için de arabuluculuk zorunludur (dava şartıdır). | HUAK Geçici Madde 18/B |
Davanın Kira Dönemine Etki Etmesi
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkeme kararının hangi kira dönemi için geçerli olacağı, davanın açılış zamanına veya ihtarname şartına bağlıdır. Buna göre;
Durum | Açıklama | Mahkeme Kararının Etkisi |
Süresinde Dava Açma | Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açıldığı takdirde | Karar, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. |
Süresinde İhtar + Sonradan Dava | Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim yani ihtarname yapılmışsa ve izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılması durumunda | Karar, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. |
Sözleşmede Artış Hükmü Varsa | Sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada; | Karar, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. |
Yukarıdaki Şartlar Yoksa | Dava, 30 günlük süreden sonra açılmış ve ihtarname de gönderilmemişse. | Karar, bir sonraki kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Yani kiraya veren için 1 yıllık kira geliri kaybı oluşmaktadır. |
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda SULH HUKUK MAHKEMELERİ GÖREVLİDİR. Davalı /Kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edildiği yer yani kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ise YETKİLİ MAHKEMEDİR.
Deliller ve İspat Yükü
Davacı mülk sahibinin ispat etmesi gereken temel hususlar, kira bedelinin güncel piyasa koşullarının altında kaldığı ve 5 yıllık sürenin dolduğuna ilişkindir. Davada kullanılan temel delilleri şu şekilde sıralayabiliriz. Buna göre;
- Kira Sözleşmesi: Geçerli bir kira ilişkisinin ispatı gereklidir.
- Keşif ve Bilirkişi Raporu: Kiralananın konumu, niteliği, çevresi, kullanım şekli gibi tüm detayların incelenmesi ve özellikle emsal taşınmazların kira rayiç bedellerinin tespit edilmesi gerekir. Bilirkişi kurulu, teknik, inşaat, mimar ve gayrimenkul hukuku/piyasası uzmanlarından oluşmaktadır.
- Emsal Sözleşmeler: Davaya konu taşınmaza yakın, benzer nitelikteki taşınmazlara ait kira sözleşmeleri incelenmektedir.
- Bankacılık Kayıtları: Kira ödemelerine ait dekontlar delil olarak kullanılabilmektedir. Bu sözleşmenin varlığı ve bedelin ispatı için gereklidir.
Bilirkişi İncelemesi ve Hakkaniyet İndirimi
Mahkeme, bilirkişi raporunu tüm dosya muhteviyatıyla birlikte değerlendirir. Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre, kira bedeli belirlenirken aşağıdaki hususlara dikkat edilmektedir.
Yargıtay İlkesi | Açıklama |
Somut ve İtiraza Elverişli Rapor | Bilirkişi raporu, emsallerin tek tek görülüp incelenmesi ve somut olgulara dayanması suretiyle tanzim edilmelidir. Yargıtay, subjektif varsayımlardan kaçınılması gerektiği görüşünde ısrar ettiği halde uygulamada mahkemeler bu kurala riayet etmezler. |
Emsallerin Gerçekliği | Taraflarca sunulan emsallerin, dava konusu taşınmaza gerçekten emsal teşkil edip etmediği, nitelik, konum ve çevre açısından uygunluğu kontrol edilmelidir. |
Hakkaniyet İndirimi | Belirlenen güncel rayiç kira bedelinden, kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek hak ve nesafete uygun bir indirim yapılmalıdır. Yargıtay bu indirimin bilirkişi tarafından değil, mahkeme tarafından takdir edilmesini hukuka uygun bulmaktadır. |
Islah ve Belirsiz Alacak Davası Yasağı
Kira bedelinin tespiti davası bir eda davası değil, tespit davası olduğundan, bu dava kısmi alacak davası veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Bu nedenle, dava dilekçesinde talep edilen kira bedeli sonradan ıslah yoluyla artırılamaz veya bedel artırımı dilekçesiyle yükseltilemez.
Kira Tespit Davasında Zamanaşımı
Kira bedelinin tespiti davası için özel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Kira sözleşmesi varlığını koruduğu ve diğer şartlar oluştuğu sürece dava açılabilir. Ancak, davanın süresi mahkemelerin iş yükü, keşif ve bilirkişi sürecinin uzunluğu, raporlara itirazlar ve istinaf/temyiz süreçleri gibi pek çok değişkene bağlıdır. Uygulamada, süreç 1 ila 2 yıl arasında sürebildiği gibi, temyiz aşaması dahil edildiğinde daha uzun sürelere de yayılabilmektedir.
Kira Artışının Hukuki Dayanakları
Kira artışı hukuki dayanaklarını bir tablo ile göstermek gerekirse 2025 yılı için;
Durum | Süre | Yasal Tavan | Belirleme Kriteri | Dava Tipi |
Sözleşmesel Artış | 1. – 5. Yıl | 12 Aylık TÜFE Ortalaması | Sözleşmedeki Oran (TÜFE’yi Geçmemek Şartıyla) | – |
Sözleşmede Hüküm Yok | 1. – 5. Yıl | 12 Aylık TÜFE Ortalaması | Hakkaniyet (Kiralananın Durumu Göz Önüne Alınır) | Kira Tespit Davası |
5 Yıl ve Sonrası | 5. Yıldan Sonraki Her Yıl | YOK | Hak ve Nesafet (TÜFE + Emsal + Kiralananın Durumu) | Kira Tespit Davası |
01.07.2024 itibarıyla %25 sınırı sona ermiştir. Herhangi bir yasal değişiklik yapılmadığı müddetçe yasal tavan 12 aylık TÜFE ortalaması olarak belirlenmektedir. Bu süreçler, özellikle yüksek enflasyon ve sık değişen yasal düzenlemeler nedeniyle güncel mevzuat takip edilmelidir.